Ko ima večstanovanjska stavba upravnika, je marsikatera stvar precej enostavna. Upravnik skrbi za obračune, pobiranje sredstev, rezervni sklad in plačevanje skupnih stroškov. Kaj pa lahko storite, če upravnika nimate?
Takšne situacije niso tako redke, predvsem pri manjših stavbah, kjer je etažnih lastnikov malo in želite upravljanje stavbe prevzeti sami. Takrat se hitro pojavi vprašanje, kam nakazovati denar za skupne stroške in rezervni sklad ter kako poskrbeti, da bo ta denar ločen od osebnih sredstev posameznega lastnika.
Skupna sredstva lahko pod določenimi pogoji uredite tudi prek notarja. Ena od možnosti, ki jo lahko preverite, je tudi hramba denarja pri notarju.
Najprej pomembna razlika: fiduciarni račun in notarska hramba nista isto
Stanovanjski zakon določa, da se sredstva rezervnega sklada vodijo na fiduciarnem računu. Pri stavbah, kjer je upravnik določen, ga v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov odpre in vodi upravnik. Sredstva rezervnega sklada so pri tem ločena od premoženja upravnika.
Če upravnika nimate, pa morate etažni lastniki sami zagotoviti izvajanje poslov, ki sicer sodijo v okvir upravljanja. To še posebej velja za stavbe, pri katerih upravnik ni obvezen.
Notarska hramba je nekoliko drugačen institut.
Notar lahko v skladu s svojo zakonsko pristojnostjo sprejme denar v hrambo. Pri tem se sredstva nakažejo na poseben bančni račun notarja, namenjen hrambi. Notarska zbornica pojasnjuje, da ta sredstva niso premoženje notarja, račun pa je ločen od računov, ki jih notar uporablja za svoje poslovanje.
To pomeni, da notarska hramba zagotavlja pomembno stopnjo ločenosti sredstev, vendar ni avtomatično enaka fiduciarnemu računu rezervnega sklada po Stanovanjskem zakonu.
Kaj pa, če vaša stavba nima upravnika?
Tu postane situacija zanimiva, saj Stanovanjski zakon (SZ-1) določa, da morate v stavbah, kjer določitev upravnika ni obvezna in upravnik ni določen, etažni lastniki sami zagotoviti izvajanje poslov upravljanja.
V praksi to pomeni, da se morate dogovoriti, kdo bo skrbel za stvari, ki jih običajno opravlja upravnik. To vključuje organizacijo vzdrževanja, plačevanje skupnih stroškov, vodenje evidenc in druga opravila, povezana z upravljanjem stavbe.
Pri tem je zelo pomembno, da se skupni denar ne meša z osebnim denarjem enega od etažnih lastnikov.
In prav tu se lahko pojavi vprašanje notarske hrambe.
Notar namreč pri hrambi denarja določi pogoje, pod katerimi bo sredstva izplačal upravičencu oziroma jih vrnil deponentu. Ta pravila se zapišejo v notarski zapisnik, sredstva pa se vodijo na ločenem hrambnem računu.
Zakaj je ločevanje vašega skupnega denarja sploh pomembno?
Predstavljajte si manjšo stavbo s štirimi stanovanji. Dogovorite se, da boste sami skrbeli za vzdrževanje objekta. Vsak mesec vplačujete določen znesek za prihodnja popravila strehe, fasade, skupne električne stroške in druga vzdrževalna dela.
Najbolj preprosta rešitev bi bila, da bi denar zbirali na osebnem računu enega od vas. Na prvi pogled je to praktično. V praksi pa lahko hitro nastanejo težave.
Kaj se zgodi, če se ta lastnik odseli? Kaj če umre, pride do izvršbe na njegov račun ali se med etažnimi lastniki pojavijo nesoglasja? Kaj če morate čez nekaj let dokazovati, koliko je kdo vplačal?
Zato je bistveno, da so skupna sredstva jasno ločena od osebnega premoženja posameznega lastnika.
Prav to je ena od ključnih prednosti fiduciarnih oziroma skrbniških oblik vodenja sredstev. Tudi Banka Slovenije pojasnjuje, da se sredstva na skrbniškem oziroma fiduciarnem računu obravnavajo ločeno od drugih sredstev osebe, ki račun vodi.
4-sobno stanovanje, Ljubljana – Šentvid | zadnja enota na voljo
Ali lahko torej svoj skupni denar damo v notarsko hrambo?
To lahko preverite kot eno od možnih rešitev, vendar je treba ločiti med notarsko hrambo in zakonsko določenim fiduciarnim računom rezervnega sklada.
Notarska zbornica izrecno omogoča hrambo denarja pri notarju. Pri tem se v notarskem zapisniku določijo pravila in pogoji izplačila.
Vendar pa iz določb SZ-1 ne izhaja, da bi notar lahko preprosto prevzel vlogo upravnika in odprl fiduciarni račun rezervnega sklada namesto njega.
To je pomembna razlika, ki jo morate poznati, preden se kot etažni lastniki odločite za takšno ureditev.
Če želite notarsko hrambo uporabiti za sredstva, ki jih skupaj zbirate kot etažni lastniki, je zato smiselno vnaprej preveriti pri izbranem notarju, ali je konkretna ureditev izvedljiva in pod kakšnimi pogoji.
Kaj pa, če upravnika sploh ne želite?
Pri manjših večstanovanjskih stavbah je lahko samostojno upravljanje povsem smiselno, če se med seboj lahko dogovorite in ste pripravljeni prevzeti tudi odgovornosti, ki jih sicer opravlja upravnik.
Treba pa je vedeti, da odsotnost upravnika ne pomeni odsotnosti pravil.
Če je vaša stavba takšna, da je upravnik zakonsko obvezen, torej ima več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, ga morate etažni lastniki določiti. Če določitev upravnika ni obvezna, pa morate sami zagotoviti izvajanje poslov upravljanja.
Zato je pred odločitvijo dobro preveriti:
- koliko je v stavbi etažnih lastnikov in posameznih delov,
- ali je rezervni sklad obvezen,
- ali je upravnik zakonsko obvezen,
- kdo bo skrbel za tekoče stroške,
- kdo bo vodil evidence vplačil,
- kako boste sprejemali odločitve,
- kam boste nakazovali sredstva in
- kako bo urejen dostop do skupnega denarja.
Skupni prostori več stanovanjskega objekta v Rožni Dolini
Na koncu je pomembno predvsem eno
Če se odločite, da boste svojo stavbo upravljali sami, naj bo ureditev skupnega denarja ena prvih stvari, ki jih uredite. Osebni račun enega od vas je sicer lahko najpreprostejša rešitev, vendar dolgoročno ni najbolj pregledna. Ločeno vodenje sredstev vam daje več preglednosti in zmanjšuje tveganje, da bi se skupni denar pomešal z osebnim premoženjem posameznega lastnika.
Notarska hramba je lahko zanimiva možnost, kadar želite svoja skupna sredstva dati v varno in jasno opredeljeno hrambo, vendar je ne gre enačiti s fiduciarnim računom rezervnega sklada, ki ga ureja Stanovanjski zakon. Pred vzpostavitvijo takšne ureditve je zato najbolje konkretno situacijo preveriti pri notarju oziroma pravnem strokovnjaku. Tako boste vedeli, katera rešitev je za vašo stavbo dejansko primerna in skladna z veljavnimi predpisi. Za več aktualnih informacij nam sledite, nas pokličite na 040 626 131 ali nam pišite na tajništvo@bazarealestate.com.
Članek je informativne narave in ne predstavlja pravnega svetovanja. Pri konkretni ureditvi upravljanja večstanovanjske stavbe in ravnanja s sredstvi rezervnega sklada priporočamo preveritev aktualne zakonodaje ter posvet s pristojnim strokovnjakom.
