Pri nakupu novogradnje je ena od pomembnih informacij, ki jih mora kupec preveriti, tudi davčna obravnava nepremičnine. Od nje je namreč odvisno, kakšna bo končna cena, ki jo boste plačali za nepremičnino.
V Sloveniji za področje gradnje in obnove nepremičnin veljata dve stopnji DDV: znižana stopnja (9,5 %) in splošna stopnja (22 %). Pri stanovanjskih nepremičninah se ob določenih pogojih lahko uporabi znižana stopnja DDV 9,5 %, v drugih primerih pa velja splošna stopnja 22 %.
Katera stopnja velja pri nakupu, je odvisno predvsem od vrste nepremičnine, njene namembnosti, uporabne površine in drugih zakonsko določenih pogojev.
Kdaj je pri nakupu novogradnje obračunan 9,5 % DDV?
Znižana stopnja 9,5 % se lahko uporabi pri stanovanjskih objektih, ki so namenjeni trajnemu bivanju in izpolnjujejo pogoje, zaradi katerih se štejejo za del stanovanjske politike.
Pri tem je pomembna tudi uporabna površina.
Stanovanje v večstanovanjski stavbi
Pri stanovanju v večstanovanjski stavbi je meja 120 m² uporabne površine.
Če stanovanje izpolnjuje tudi druge predpisane pogoje, se lahko pri njegovi prodaji obračuna 9,5 % DDV.
Enostanovanjska hiša
Pri enostanovanjski stavbi je meja 250 m² uporabne površine stanovanjskega objekta.
Tudi v tem primeru sama kvadratura ni edini kriterij. Pomembni so tudi namembnost objekta, njegova klasifikacija in drugi pogoji, določeni z zakonodajo.
Samostojna hiša, Gornja Radgona
Kaj pomeni uporabna površina?
Pri presoji pogojev za znižano stopnjo DDV ni odločilna bruto ali celotna površina nepremičnine, temveč uporabna površina, kot jo določajo predpisi.
Pravilnik določa, da je uporabna površina za ta namen seštevek površin bivalnih prostorov. Pri razvrstitvi objekta se uporablja klasifikacija CC-SI.
Zato pri preverjanju, ali nepremičnina izpolnjuje pogoje za 9,5 % DDV, ni dovolj, da pogledate zgolj podatek o skupni kvadraturi v oglasu.
Kdaj velja 22 % DDV?
Če pogoji za uporabo znižane stopnje niso izpolnjeni, se uporabi splošna stopnja DDV 22 %.
To je lahko pomembno pri nepremičninah, ki niso namenjene trajnemu bivanju, pri določenih poslovnih prostorih in pri stanovanjskih nepremičninah, ki ne izpolnjujejo pogojev za znižano stopnjo.
Pri večjih stanovanjih zato ni mogoče zgolj na podlagi dejstva, da gre za novogradnjo, sklepati, da bo uporabljena 9,5-% stopnja.
Pregled: 9,5 % ali 22 %?Pregledna primerjava: 9,5 % vs. 22 % DDV
| Storitev / Blago | Stopnja DDV |
| Gradnja hiše pod 250 m² (storitev + material izvajalca) | 9,5 % |
| Gradnja stanovanja pod 120 m² (storitev + material izvajalca) | 9,5 % |
| Nakup materiala v trgovini, ki ga boste vgradili sami | 22 % |
| Gradnja hiše nad 250 m² uporabne površine | 22 % |
| Gradnja poslovnega prostora ali počitniške hiše | 22 % |
Pri posamezni nepremičnini je treba vedno preveriti konkretno davčno obravnavo, saj sama vrsta objekta ali njegova kvadratura nista nujno dovolj za določitev stopnje DDV.
Hiša dvojček, Ljubljana Dravlje
DDV ali davek na promet nepremičnin?
Pri nakupu nepremičnine se pogosto pojavi tudi vprašanje davka na promet nepremičnin (DPN).
Pri novogradnji, kjer se pri prodaji obračuna DDV, se na isto transakcijo praviloma ne obračuna še 2-% DPN. DPN je relevanten predvsem pri transakcijah z nepremičninami, pri katerih DDV ni obračunan.
Zato je pri nakupu pomembno preveriti, ali je DDV že vključen v navedeno prodajno ceno in katera stopnja je uporabljena.
Za podrobnejše informacije o DPN-ju preverite naš zapis – https://bazarealestate.com/si/davek-na-promet-nepremicnin/.
Na kaj bodite pozorni kot kupec?
Pred podpisom pogodbe za nakup novogradnje preverite predvsem:
Ali je cena z DDV?
Preverite, ali je navedena cena končna cena z vključenim DDV.
Katera stopnja DDV je uporabljena?
Pri stanovanjskih novogradnjah je lahko uporabljena 9,5-% ali 22-% stopnja, odvisno od izpolnjevanja zakonskih pogojev.
Kakšna je uporabna površina?
Pri preverjanju pogojev za znižano stopnjo je pomembna uporabna površina, ne zgolj bruto kvadratura.
Kaj vse je vključeno v ceno?
Pri nakupu preverite tudi, kako so davčno obravnavani pripadajoči deli nepremičnine, na primer parkirno mesto, garaža, shramba ali drugi deli objekta.
Zakaj je DDV pomemben pri primerjavi novogradenj?
Ko primerjate več novogradenj, ni dovolj primerjati zgolj oglaševane cene.
Pomembno je preveriti, ali je cena:
- navedena z DDV ali brez njega,
- pri njej uporabljena 9,5-% ali 22-% stopnja DDV,
- ali so v ceno vključeni parkirno mesto, shramba in drugi pripadajoči deli,
- ter ali so z nakupom povezani še drugi stroški.
Šele tako lahko primerjate dejansko končno vrednost posamezne nepremičnine.
4-sobno stanovanje, Slovenska Bistrica
Kupujete novogradnjo?
Pri nakupu novogradnje vam lahko pomagamo preveriti ključne podatke o nepremičnini, njeni ceni in prodajnih pogojih. V BAZA Agencija vam pomagamo pri izbiri in nakupu nepremičnine ter vas spremljamo skozi celoten proces.
Za več informacij smo vam na voljo na 00386 40 626 131 ali tajnistvo@bazarealestate.com.
Članek je informativne narave in ne predstavlja davčnega svetovanja. Pri konkretnem nakupu je treba davčno obravnavo preveriti glede na vrsto nepremičnine, projektno dokumentacijo, prodajne pogoje in veljavno zakonodajo.
