Za tujce, ki želijo investirati v nepremičnine v Sloveniji, je razumevanje davčne številke ključnega pomena. Davčna številka (t.i. tax identification number ali TIN) je identifikator, ki ga finančna uprava uporablja za vodenje davčnih zavezancev v svojih evidencah. Tujci, tako fizične kot pravne osebe, ki nimajo stalnega ali začasnega prebivališča v Sloveniji, a so lastniki nepremičnin ali prejemajo dohodek iz virov v Sloveniji, morajo biti vpisani v slovenski davčni register. Brez te številke ne morejo opravljati določenih davčnih zahtev, kot je na primer prijava dohodka iz oddajanja nepremičnin.
Za fizične osebe, ki nimajo stalnega ali začasnega prebivališča v Sloveniji, je definiran obvezni primer vpisovanja v davčni register, če imajo “obdavčljivo nepremičnino” v Sloveniji ali dosegajo slovenske obdavčljive prihodke. To pomeni, da vsak tujec, ki je lastnik nepremičnine oziroma jo oddaja, večinoma potrebuje davčno številko. Po vložitvi vloge in njenem obdelanem statusu finančna uprava izda potrdilo o dodeljeni davčni številki običajno v osmih dneh. Postopek je brezplačen– prijava za vpis v davčni register ne zahteva plačila dajatev.
Vloga in obrazec
Tujec (fizična oseba), ki želi pridobiti davčno številko, izpolni obrazec DR-02, ki ga predloži na slovenski finančni urad. Obrazec je na voljo v več jezikih in ga je mogoče pridobiti na finančnih uradih ali na spletni strani finančne uprave.
Glede načina oddaje obstajajo tri možnosti:
- 1. Osebno: vlagatelj gre na finančni urad in predloži izpolnjen obrazec skupaj z identifikacijskim dokumentom (osebna izkaznica ali potni list).
- 2. Preko pooblaščene osebe: če tujec ne more predložiti vloge osebno, lahko pooblasti drugo osebo v Sloveniji, da opravi postopek v njegovem imenu. Pooblaščenec mora prinesti DR-02, pooblastilo in kopijo identifikacijskega dokumenta.
- 3. Po pošti: obrazec DR-02 in kopija identifikacijskega dokumenta se pošljeta na finančni urad.
Če se po dodelitvi davčne številke spremenijo podatki, ki so bili navedeni v vlogi (na primer naslov tujega stalnega prebivališča, bančni račun ipd.), je tujec dolžan to sporočiti finančni upravi v osmih dneh od nastanka spremembe. To se naredi z novim DR-02 obrazcem.
Če kot tujec kupite nepremičnino v Sloveniji, niste izvzeti iz davčne registracije. Če imate obdavčljivo nepremičnino v Sloveniji vas bo finančna uprava obravnavala kot davčnega zavezanca To je še posebej pomembno, če nepremičnino oddajate – najemodajalci, ki so tujci, morajo prijaviti dohodek finančni upravi in ga obdavčiti. Pri dohodku iz oddajanja nepremičnin nerezidenčnih fizičnih oseb se davek obračuna na podlagi napovedi dohodnine, kar pomeni, da je davčna številka nujna za oddajo le-te.
Če nepremičnino v Sloveniji poseduje tuja pravna oseba (na primer podjetje iz druge države) in prejemate najemnino, so lahko veljavni pravni in davčni mehanizmi, kot je odtegljaj davka. Po zakonu o dohodkih pravnih oseb je pri plačilu najemnine lahko predpisan davčni odtegljaj od dohodka, ki ga tuja pravna oseba prejme. V takem primeru tuja pravna oseba prav tako potrebuje slovensko davčno številko – pridobi jo preko obrazca DR-04.
Tujci, ki niso davčni rezidenti Slovenije, se morajo zavedati tudi drugih vidikov: če obstaja mednarodni sporazum o izogibanju dvojne obdavčitve med Slovenijo in njihovo državo, lahko to vpliva na davčne obveznosti, odbitke in druge vidike. Pri obdavčitvi prihodkov iz najema nepremičnine je treba upoštevati ravno te konvencije, saj se davek lahko prizna v obeh državah, kar vpliva na neto donos investicije.
Poleg tega je pomembno upoštevati pravne omejitve glede pridobivanja lastninske pravice pri nepremičninah: za nekatere države tujcev veljajo posebni pogoji, še zlasti glede vzajemnosti lastninskih pravic.
Pridobitev slovenske davčne številke je za tujce z nepremičninskimi interesi nujen korak. Ne gre zgolj za administrativno formalnost, temveč temeljni element davčne urejenosti, ki omogoča zakonito vlaganje, prijavo dohodkov iz najemnin in spoštovanje obveznosti do slovenske finančne uprave. S pravilno izpolnjenim obrazcem DR-02 (za fizične osebe) ali DR-04 (za pravne osebe), pravočasnim obveščanjem o spremembah in razumevanjem mednarodnih davčnih dogovorov lahko tuji vlagatelji učinkovito in varno upravljajo svoja nepremičninska portfelja v Sloveniji.
Za več informacij ali posvet obiščite našo spletno stran ali nas kontaktirajte; 00386 – 40 – 626 – 131, tajnistvo@bazarealestate.com.
