Hiša vam je všeč, lokacija vam ustreza in cena je sprejemljiva. Čez čas pa ugotovite, da dovoz poteka čez sosedovo parcelo. Ali boste pot lahko nemoteno uporabljali tudi po nakupu nepremičnine? Odgovor je odvisen od tega, ali je dostop ustrezno urejen s služnostjo.
Služnost je stvarna pravica na tuji stvari, ki omogoča določeno uporabo ali od lastnika zahteva opustitev določenih dejanj. Ne pomeni prenosa lastninske pravice. Temeljna pravila ureja Stvarnopravni zakonik.
Pred nakupom preverite, komu pravica koristi, kaj dovoljuje in kako vpliva na vaše načrte.
Kakšna je razlika med stvarno in osebno služnostjo?
Stvarna služnost
Stvarna služnost je pravica lastnika nepremičnine, da za njene potrebe izvršuje določena dejanja na tujem zemljišču ali zahteva opustitev določenih dejanj njegovega lastnika. Opredeljuje jo 213. člen SPZ.
Pri tem razlikujemo med dvema zemljiščema:
- Gospodujoči nepremičnini pravica koristi, na primer z zagotavljanjem dostopa do hiše.
- Na služeči nepremičnini se pravica izvršuje, na primer z vožnjo po dovozu.
Lastnik gospodujoče nepremičnine lahko pot uporablja v določenem obsegu, lastnik služečega zemljišča pa mora takšno uporabo dopuščati.
Pozitivna služnost omogoča dejanja na tujem zemljišču, denimo hojo ali vožnjo. Negativna služnost pa od lastnika zahteva opustitev določenih dejanj, ki bi jih sicer smel opravljati.
Pravica uporabljati pot za dostop pa sama po sebi še ne pomeni dovoljenja za parkiranje. Vedno je potrebno preveriti njeno natančno vsebino.
Osebna služnost
Osebna služnost je vezana na določenega imetnika. Med osebne služnosti sodijo užitek, raba in služnost stanovanja.
Imetnik užitka lahko tujo stvar uporablja in uživa njene koristi ob ohranjanju njene substance. Raba je omejena na potrebe upravičenca, pravica bivanja pa omogoča uporabo stanovanja ali njegovega dela za potrebe imetnika in njegove družine.
Pri nakupu je potrebno preveriti, katere prostore upravičenec uporablja, kako dolgo pravica traja in kako lahko to vpliva na vašo vselitev.
Ali služnost ostane tudi po prodaji?
Pri stvarni služnosti je pravica vezana na zemljišče oziroma objekt in koristi vsakokratnemu lastniku. Sama prodaja je ne odpravi.
Kupec hiše z urejenim dostopom prek sosedove parcele lahko obstoječo pravico uporablja v določenem obsegu. Novi lastnik obremenjene parcele mora pravico prav tako spoštovati.
Preveriti je potrebno tako pravice, ki koristijo vašemu bodočemu domu, kot tudi tiste, ki drugim omogočajo uporabo vašega zemljišča.
Kako nastane služnostna pravica?
Stvarna služnost lahko nastane s pravnim poslom, na podlagi zakona ali na podlagi odločbe pristojnega organa.
Pri pogodbeni ustanovitvi so potrebni veljaven pravni posel, zemljiškoknjižno dovolilo in vpis. Pravico je treba ustrezno vpisati v zemljiško knjigo. Pogodba mora natančno določiti zemljišči, vsebino pravice in morebitno nadomestilo. Smiselno pa je urediti tudi vzdrževanje.
Pri nastanku stvarne služnosti na podlagi odločbe je pomembna pravnomočnost sodne oziroma dokončnost upravne odločbe.
Kaj je priposestvovanje?
Stvarna služnost lahko nastane tudi s priposestvovanjem, če se izvršuje deset let v dobri veri oziroma dvajset let, ne da bi lastnik obremenjenega zemljišča temu nasprotoval.
Dolgotrajna uporaba pa sama po sebi še ni dovolj. Priposestvovanje ni mogoče, če je lastnik uporabo dovolil le do preklica ali če je potekala s silo, zvijačo oziroma z zlorabo njegovega zaupanja.
Izjava »to pot uporabljamo že desetletja« zato še ne dokazuje obstoja služnosti poti. Preveriti je treba, kako dolgo in v kakšnih okoliščinah se je pot uporabljala ter katera dokazila to potrjujejo.
Kje preveriti obstoj in obseg pravice?
Začnite z aktualnim zemljiškoknjižnim izpiskom, dostopnim prek portala e-Sodstvo. Preberite vsebino vpisa in po potrebi listino, na kateri temelji. Če je uporaba omejena na del parcele, preverite natančen opis območja.
Območje je lahko evidentirano tudi v katastru, vendar odsotnost grafičnega prikaza sama po sebi še ne dokazuje, da pravice ni.
Dokumentacijo primerjajte s terenom: potekom in širino dovoza, ograjami, vrati ter drugimi morebitnimi ovirami. Vidna pot še ni dokaz pravno urejenega dostopa.
Kako poteka izvrševanje služnosti in kdo krije stroške?
Pri določitvi načina izvrševanja služnosti velja pravilo najmanjše obremenitve služeče parcele. Uporaba mora ostati znotraj vsebine in obsega pravice.
Stroške potrebnih dejanj oziroma vzdrževanja naprav praviloma krije lastnik gospodujočega zemljišča. Če ima korist tudi lastnik služeče nepremičnine, se stroški delijo sorazmerno s koristjo.
Pri poti je treba predvsem razjasniti, kdo skrbi za pluženje, odvodnjavanje in popravila ter kako se stroški delijo.
Če nekdo neutemeljeno ovira uporabo, lahko upravičenec s tožbo zahteva prenehanje motenja. Za presojo so pomembni dokumentacija in dejanske okoliščine, zato ugotovitev iz sodne prakse ni mogoče samodejno prenesti na vsak primer.
Prenehanje služnosti: kdaj se pravica odpravi?
Stvarna služnost preneha na podlagi pravnega posla, odločbe ali zakona. Pri sporazumnem prenehanju sta potrebna ustrezen dogovor in izbris vpisa.
Lastnik obremenjenega zemljišča lahko zahteva sodno odpravo, če pravica postane nekoristna za gospodujoče zemljišče ali če se bistveno spremenijo okoliščine njene ustanovitve.
Zakon predvideva prenehanje služnosti tudi v primerih, ko:
- lastnik nasprotuje uporabi, upravičenec pa pravice tri leta zaporedoma ne izvršuje;
- se pravica ne izvršuje v času, potrebnem za priposestvovanje;
- je gospodujoča ali služeča stvar uničena;
- lastnik gospodujoče in služeče nepremičnine je ista oseba.
Prenehanje stvarne služnosti zato zahteva preverjanje konkretnih pogojev. Želja po več zasebnosti sama po sebi ne upravičuje zaprtja obstoječe poti.
Kaj preveriti pred nakupom?
Pred podpisom pogodbe razjasnite:
- Komu pravica koristi in katero zemljišče obremenjuje?
- Kaj dovoljuje – hojo, vožnjo, napeljave ali bivanje?
- Kje in v kakšnem obsegu velja?
- Ali ustreza vašim načrtom glede dostopa, parkiranja in vselitve?
- Kako so urejeni stroški in vzdrževanje?
- Ali dokumentacija ustreza dejanskemu stanju na terenu?
Pregled teh vprašanj vam lahko pomaga oceniti, kako boste dom v resnici uporabljali, in hkati vam omogoči pravočasno prepoznati morebitne zaplete.
Kupujete ali prodajate nepremičnino?
Nihče si ne želi nepredvidenih zapletov, zato smo pri posredovanju izjemno pozorni tudi na najmanjše podrobnosti, od posameznega vpisa v zemljiško knjigo do njegovega vpliva na uporabo nepremičnine.
S skrbnim pristopom vam zagotavljamo zanesljivo podporo skozi celoten postopek ter varno in premišljeno odločitev. Pokličite nas na (+386) 40 626 131 ali nam pišite na tajnistvo@bazarealestate.com.
V primeru, da ste v iskanju nepremičnine, si lahko pogledate našo ponudbo nepremičnin.
Članek vsebuje splošne informacije. Presoja posameznega primera je odvisna od dokumentacije in dejanskih okoliščin.
Uradni viri
- Stvarnopravni zakonik – PISRS
- Zakon o zemljiški knjigi – PISRS
- Zemljiška knjiga – Sodstvo Republike Slovenije
- Kataster nepremičnin – GURS
