Dohodnina od dobička iz kapitala

Poleg davka na promet nepremičnin je pri prodaji nepremičnine pogost tudi davek, ki se plača od dobička iz kapitala. Natančneje gre za plačilo dohodnine od dobička iz kapitala, pogost pogovorni izraz je kapitalski dobiček oz. dobiček iz kapitala.

Dobiček iz kapitala ureja Zakon o dohodnini (ZDoh-2). Predmet obdavčitve je odsvojitev nepremičnine, ne glede na to ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju. Povedano po domače – davek je treba plačati, ne glede na to, ali ste vmes stanovanje prenovili ali na zemljišču zgradili hišo.

Ob prodaji nepremičnine, se pogleda vrednost nepremičnine ob pridobitvi in vrednost nepremičnine ob prodaji nepremičnine. Na podlagi izračunane razlike dobimo davčno osnovo.

Davčna stopnja je odvisna od tega koliko časa smo bili lastnik. Davčna stopnja je določena v višini 25%, se pa na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zniža za 5%

ČAS LASTNIŠTVA DAVČNA STOPNJA
0-5 let 25%
5-10 let 20%
10-15 let 15%
več kot 15 let 0%

Stalno prebivališče in druge posebnosti

Vendar pa za odmero dohodnine od dobička iz kapitala velja še kar nekaj posebnosti.

Najpomembnejša je, da velja oprostitev plačila davka od dohodnine od dobička iz kapitala, če lastnik proda nepremičnino, v katerem je imel zadnja tri leta stalno prebivališče in je tam tudi dejansko bival. Oprostitve ni mogoče uveljavljati, če je bila nepremičnina uporabljana za dejavnost ali oddajana v najem.

Kot izhaja iz zgornje tabele, se dohodnine ne plača od dobička iz kapitala, doseženega po odsvojitvi nepremičnine po 15 letih imetništva. Če ste bili lastnik 15 let ali več, potem dohodnine od dobička iz kapitala ne boste plačali.

Vseeno pa je treba v obeh primerih oddati davčno napoved.

Od plačila dohodnine so izvzeti tudi nekateri načini prenosa nepremičnine. Davka se na primer ne plača, če gre za prenos nepremičnine preminule osebe na dediča, odsvojitev nepremičnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju, darilni pogodbi za primer smrti, pogodbi o preužitku, prenos nepremičnine zaradi zakonskih ukrepov, prenos kapitala zaradi prisilnih ukrepov in prenos kapitala posojilojemalcu ali zastavnemu upniku.

Nadalje se davčna osnova lahko tudi zniža. Davčna osnova tako ni preprosto razlika med nakupno in prodajno ceno, temveč jo je potrebno znižati za normirane stroške, dejanske stroške, odštejemo pa tudi plačilo davka na promet nepremičnin.

Postopek od sklenitve kupoprodajne pogodbe do plačila davka

Prodajalec je dolžan v 15 dneh po sklenitvi kupoprodajne nepremičnine na območni finančni urad oddati napoved za odmero akontacije dohodnine od dobička iz kapitala od odsvojitve nepremičnine.

Za razliko od odmere davka na promet nepremičnin, finančni urad pri odmeri dohodnine od dobička iz kapitala nima postavljenega roka v katerem mora odločiti, zato običajno traja nekoliko dlje preden izda odmero. Lahko se zgodi, da bo ta davek odmerjen šele po zaključku prodaje nepremičnine, ko bo kupec že vpisan v zemljiško knjigo.

 

Sorodne objave

Ni podobnih objav