Najemna pogodba je pravni dokument, ki ureja razmerje med najemodajalcem in najemnikom, opredeljuje njune medsebojne pravice in obveznosti ter določa nepremičnino, ki je predmet najemne pogodbe. Gre za pogodbo sklenjeno v pisni obliki, saj le tako zagotavlja pravno varnost in jasnost v primeru kasnejših nestrinjanj. Ustrezno sestavljena najemna pogodba mora vključevati določila, ki obema strankama omogočajo jasno razumevanje njunih obveznosti.
Prvi bistven element najemne pogodbe je opredelitev strank in predmeta najemne pogodbe. Torej, katera nepremičnina in potencialni drugi deli stavbe (skupni prostori, kolesarnica, parkirišče) so predmet najemne pogodbe. Kdo je lastnik nepremičnine, ki jo prepušča v najem in kdo je najemnik – oseba, ki bo na podlagi najemne pogodbe dobila določena upravičenja na nepremičnini.
Ob sklenitvi najemne pogodbe je potrebno določiti njeno trajanje. Stranki se morata dogovoriti, ali gre za najem za določen ali nedoločen čas, saj to neposredno vpliva na možnosti podaljšanja ali prekinitve pogodbe. V primeru najema za določen čas je pomembno natančno navesti datum začetka in konca najema ter pogoje, pod katerimi se pogodba lahko podaljša ali prekine.
Najemna pogodba mora prav tako vsebovati jasno določena pravila glede plačila najemnine. Poleg višine najemnine mora določiti tudi roke plačila in način prenosa denarnih sredstev. Zelo pomembno je, da se v pogodbi opredelijo tudi morebitni stroški, ki so vezani na uporabo nepremičnine.
V najemni pogodbi je potrebno opredeliti tudi vprašanje odgovornosti za vzdrževanje in popravila nepremičnine. Pogodba mora jasno določati, kdo je odgovoren za redno vzdrževanje nepremičnine in kdo nosi stroške popravil v primeru okvar ali škode. Praviloma se redno vzdrževanje prepusti najemniku, saj je on tisti, ki nepremičnino uporablja oz. v njej biva. Večje vzdrževalne posege, sanacije in investicije pa krije lastnik. Tako najemnik, kot najemodajalec sta dolžna drug drugega obveščati o kakršnikoli spremembi stanja ali poslabšanju stanja nepremičnine. Le na ta način lahko zagotovita pravočasno ukrepanje in zmanjšata potencialno škodo na nepremičnini ter zaščitita svoje premoženje.
V praksi je zelo pomembno tudi vprašanje predčasne prekinitve najemnega razmerja. Pogodba mora vključevati določila o pogojih, pod katerimi lahko katerakoli od strank prekine pogodbo pred iztekom dogovorjenega obdobja. Posledično morajo biti odpovedni roki in morebitne posledice v primeru predčasne prekinitve jasno navedene.
Potrebno se je zavedati, da najemno razmerje ureja tudi zakon, kar pomeni, da je pogodbeno urejanje najemnega razmerja do določene mere omejeno. Posledično je zaradi kompleksnosti in pravnih posledic, ki jih prinaša najemno razmerje ključno, da najemno pogodbo sestavi pravni strokovnjak. Le pravilno sestavljena najemna pogodba predstavlja temelj za uspešno in transparentno najemno razmerje, ki ščiti interese tako najemodajalca kot najemnika. V končni fazi pa zmanjšuje možnosti sporov med strankama.
Čeprav se marsikdo najema ali oddaje nepremičnine loti sam, to pogosto prinese nepričakovane izzive – od nejasnih določil v pogodbi, do težav pri iskanju zanesljivega najemnika. Da bi se izognili zapletom, je celoten postopek smiselno zaupati strokovnjakom.
Pri agenciji Baza poskrbimo, da je najem ali oddaja nepremičnine varen, preprost in brez tveganj. Pripravimo vso pravno ustrezno dokumentacijo, poiščemo primerne najemnike ter zagotovimo, da celoten postopek poteka brez neprijetnih presenečenj.
Za več informacij ali posvet nas kontaktirajte; Tel: 00386-40-626-131, Email: tajnistvo@bazarealestate.com.
