Etažna lastnina je posebna oblika lastništva, ki omogoča več osebam, da so lastniki posameznih delov iste stavbe. Ta pravna ureditev je še posebej pomembna v večstanovanjskih in večposlovnih stavbah, saj omogoča jasno določitev lastniških pravic nad posameznimi stanovanjskimi enotami ali poslovnimi prostori, hkrati pa tudi souporabo skupnih delov stavbe, kot so hodniki, dvigala, stopnišča, parkirišča in drugi skupni prostori.
Kaj pomeni etažna lastnina?
Etažna lastnina je pravni postopek, s katerim se določa lastništvo posameznih delov stavbe ter njihov vpis v kataster stavb in zemljiško knjigo. To omogoča jasno razmejitev pravic in obveznosti lastnikov do delov stavbe, kar vključuje porazdelitev stroškov vzdrževanja skupnih delov, način upravljanja in druge zadeve.
Stvarnopravni zakonik v 105. členu jasno opredeljuje etažno lastnino kot lastništvo posameznih delov zgradbe v večstanovanjski stavbi in istočasno solastništvo skupnih delov stavbe. Pomembno je, da posamezni deli stavbe predstavljajo samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo, kot so stanovanja, poslovni prostori ali drugi samostojni prostori.
Kaj vključuje etažna lastnina?
Etažna lastnina vključuje tako stanovanjske teri nestanovanjske prostore. Stanovanja so namenjena trajnemu bivanju in predstavljajo funkcionalno celoto s svojim vhodom. Nestanovanjski prostori pa so tisti deli stavbe, ki služijo celotni zgradbi, kot so skupni prostori, naprave in drugi elementi zgradbe.
Skupni prostori, kot so stopnišča, hodniki, pralnice, kleti, kolesarnice, podstrešja, prostori za odlaganje smeti in drugi, sodijo k skupni etažni lastnini. Prav tako so v to vključeni temelji, nosilni zidovi, stropi, fasada, streha, dvigala ter vodovodne, plinske, električne in telefonske napeljave.
Funkcionalno zemljišče, ključno za delovanje večstanovanjske stavbe, prav tako spada k etažni lastnini. To zemljišče vključuje dovoze, parkirne prostore, otroška igrišča in druge površine, ki so bistvene za nemoteno bivanje stanovalcev.
Postopek vzpostavitve etažne lastnine
Postopek vzpostavitve etažne lastnine je razmeroma kompleksen in se začne s sodelovanjem geodeta. Postopek zajema več ključnih korakov.
Geodetska izmera in izdelava etažnega načrta
Geodetska izmera in izdelava etažnega načrta predstavljata ključno izhodišče v tem postopku. Ta pomembna faza zagotavlja natančne podatke o zgradbi in njenih delih ter omogoča ustrezno dokumentacijo za vpis stavbe v kataster stavb. Geodet se loti natančnega merjenja dimenzij in struktur stavbe, pri čemer vključuje posamezne stanovanjske enote, skupne prostore, stopnišča, dvigala, podstrešja in druge elemente.
Pri stavbah, ki so bile zgrajene po letu 2003, se zahteva tudi predložitev kopije gradbenega dovoljenja. To zagotavlja dodatno preverjanje skladnosti gradnje z zakonodajo in omogoča bolj celovit vpogled v strukturo stavbe ter njeno namembnost.
Vpis stavbe v kataster stavb
Po pripravi etažnega načrta je ta načrt potrebno vložiti na pristojno geodetsko upravo, ki nato izda sklep o vpisu stavbe v kataster stavb. Z geodetskimi meritvami in načrti se zgradba v celoti dokumentira ter natančno določi njena posamezna funkcionalna območja. Ko je sklep pravnomočen, je stavba, skupaj s svojimi posameznimi deli, tudi uradno vpisana v kataster stavb.
Razdelitev lastništva
Razdelitev lastništva določa jasne lastniške pravice in obveznosti vsakega posameznega lastnika v večstanovanjski stavbi. Lastniki stavbe sklenejo sporazum o ustanovitvi etažne lastnine, ki ima vlogo temeljnega pravilnika za nadaljnje delovanje in upravljanje skupnega objekta.
Vsebina tega sporazuma je ključna, saj poleg določitve lastniških deležev zajema tudi mnoge druge zadeve, ki vplivajo na vsakodnevno življenje in uporabo stavbe, npr. način porazdelitve skupnih stroškov med lastnike, pravice in obveznosti glede vzdrževanja skupnih delov objekta, pravila za uporabo skupnih prostorov ter dogovori o upravljanju in odločanju v zvezi s skupno etažno lastnino.
Overitev sporazuma
Ta korak zagotavlja pravno veljavnost in transparentnost postopka. Ko so lastniki dosegli soglasje o razdelitvi lastniških deležev ter drugih pomembnih zadevah glede etažne lastnine, se sporazum formalno podpiše pri notarju. V vlogi nepristranskega pravnega strokovnjaka notar preveri, ali so vse pravne določbe v sporazumu pravilno opredeljene in skladne s predpisi. S tem se zagotovi, da so pravice vsakega posameznega lastnika in njegove obveznosti natančno opredeljene in pravno zavarovane.
Po podpisu sporazuma notar pripravi zemljiškoknjižni predlog, ki vključuje vse relevantne podatke o stavbi, njenih delih ter lastniških deležih vsakega lastnika. Ta predlog se nato vloži v zemljiško knjigo, kjer se uradno izvede vpis etažne lastnine.
Vpis v zemljiško knjigo
Vpis v zemljiško knjigo predstavlja zadnji korak v postopku vzpostavitve etažne lastnine. Ko je postopek razdelitve lastništva posameznih delov stavbe in souporabe skupnih delov zaključen Okrajno sodišče izda sklep, s katerim se etažna lastnina uradno formalizira.
Sklep, ki ga izda pristojno sodišče, označuje zaključek celotnega postopka ter uradno potrjuje, da so zdaj vsi lastniki posameznih stanovanjskih enot ali poslovnih prostorov dejansko tudi lastniki teh delov stavbe.
Cena in trajanje postopka
Cena postopka vzpostavitve etažne lastnine je odvisna od različnih dejavnikov, vključno z velikostjo stavbe, številom lastnikov in zemljiščem. Na splošno se stroški gibljejo med 700,00 in 1200,00 EUR. Celoten postopek traja nekaj mesecev.
Pomembnost sodelovanja s strokovnjaki
Pri vzpostavitvi etažne lastnine je ključnega pomena, da se posvetujete s pravnim strokovnjakom ali odvetnikom, ki je specializiran za nepremičninsko pravo. Le pravni strokovnjak vam bo pomagal popolnoma razumeti postopek, zagotoviti pravilno pripravljene dokumente in pravilno vpisati etažno lastnino.
V nepremičninski agenciji Baza smo ponosni na našo ekipo pravnih strokovnjakov, ki vam lahko ponudijo ustrezne rešitve in strokovne nasvete. Z našo pomočjo lahko vaše izzive in želje rešimo enostavno in zanesljivo. Skupaj bomo dosegli vaše cilje!
Za dodatne informacije vas vabimo, da obiščete našo spletno stran ali nas kontaktirate (telefonska številka: 040 626 131, e-pošta: tajnistvo@bazarealestate.com).
