Oddajanje nepremičnin je lahko učinkovit način za ustvarjanje prihodkov iz vaše investicije. Pri tem pa se pogosto pojavi dilema, ali je bolj smiselno izbrati kratkoročno ali dolgoročno oddajanje. Vsaka strategija ima svoje prednosti, slabosti in posledice za
donosnost, tveganje in upravljanje. Spodaj opisujemo ključne razlike ter praktične vidike, ki jih je smiselno upoštevati.
Kratkoročno oddajanje pomeni oddajanje nepremičnine za dnevne ali tedenske najemne termine, pogosto preko spletnih platform, kot sta Airbnb ali Booking. Tak model je primeren za nepremičnine v turistično zanimivih ali urbanih središčih, kjer je povpraševanje visoko in dinamično. Dolgoročno oddajanje pa vključuje najem na mesečni ali letni ravni, običajno s standardnimi najemnimi pogodbami, kjer najemnik ostane v prostoru dalj časa.
Kratkoročno oddajanje pogosto omogoča višje prihodke na enoto časa, saj lahko najemodajalci zaračunavajo višje nočne tarife in dinamično prilagajajo cene glede na povpraševanje, sezono ali posebne dogodke. To je še posebej izrazito v turističnih krajih ali poslovnih središčih. Vendar je tak dohodek nagnjen k nihajam zaradi sezonskih razlik in zunanjih dejavnikov, kot so gospodarske razmere ali spremembe v potovalnih navadah.
Dolgoročno oddajanje ponuja stabilnejši in bolj predvidljiv denarni tok, saj so najemnine določene v pogodbi in se mesečno izplačujejo ne glede na sezonske premike. Tak model omogoča finančno načrtovanje brez pogostih nihanj v prihodkih.
Upravljanje kratkoročnih najemov je pogosto bolj zahtevno in deluje bolj kot poslovanje z gosti kot kot klasično oddajanje nepremičnin. Lastnik mora pogosto komunicirati z gosti, organizirati čiščenje, sprejeme in odhode ter poskrbeti za pripravo in obnavljanje opreme ter vzdrževanje. To pomeni več vključevanja in upravljanja, razen če najamete profesionalno upravljanje, ki pa zniža neto donos.
Pri dolgoročnem najemu pa je delo bolj pasivno. Dolgoročna pogodba zmanjša pogostost menjav najemnikov, zmanjša stroške čiščenja in poenostavi administracijo ter komunikacijo, zaradi česar je upravljanje lažje in manj časovno intenzivno.
Kratkoročna oddajanja so izpostavljena večji volatilnosti prihodkov zaradi sezonskih nihanj in tržnih razmer. Lahko se zgodi, da nepremičnina ostane dalj časa prazna, še posebej izven glavne sezone ali v obdobjih nižjega turizma, kar negativno vpliva na skupno donosnost. Prav tako so takšni najemi pogosto bolj regulirani z lokalnimi pravili o dovoljenjih in davkih, ki se lahko hitro spreminjajo.
Dolgoročni najemi prinašajo manj nihanj, vendar so lahko povezani z izzivi pri najemnikih, denimo zamude pri plačilih, prekinitev najemnih pogodb ali potreba po pravnih postopkih ob odpovedi. Čeprav so daljše najemne pogodbe stabilne, pa lahko omejujejo hitro prilagajanje najemnin glede na tržne razmere.
Pri kratkoročnih najemih je obraba nepremičnine pogosto višja, saj stalna menjava gostov pomeni večje število čiščenj, pogostejšo menjavo posteljnine in več operativnih posegov. Čeprav kratkoročni gostje pogosto skrbijo za čistočo, povečano število obiskov lahko vodi do večjih stroškov vzdrževanja. Nasprotno pa imajo dolgoročni najemniki običajno nižjo stopnjo obrabe, saj je menjava najemnika manj pogosta, lastnik ali upravitelj nepremičnine pa lažje načrtuje vzdrževalna dela.
V številnih mestih in turističnih destinacijah so pravila za kratkoročne najeme bolj stroga kot za dolgoročne. Lokalni predpisi lahko določajo omejitve glede dovoljenih nočitev, potrebo po posebnih dovoljenjih ali dodatnih davkih, kar lahko vpliva na donosnost in izkoristek nepremičnine. Dolgoročni najemi običajno spadajo pod standardne zakonodaje o najemu, ki so na večini trgov jasne in bolj predvidljive, kar olajša načrtovanje in upravljanje.
Odločitev med kratkoročnim in dolgoročnim oddajanjem je odvisna od lokacije nepremičnine, investicijskih ciljev, razpoložljivega časa za upravljanje in tolerančnega tveganja. Kratkoročno oddajanje je lahko privlačno za tiste, ki iščejo višji potencialni dohodek in imajo nepremičnino v turistično zanimivih ali mestnih lokacijah, vendar
zahtevajo več angažiranosti in upravljanja. Dolgoročno oddajanje pa je bolj primerno za vlagatelje, ki želijo stabilno in predvidljivo mesečno plačilo, manj operativnega dela in bolj pasivno upravljanje.
V praksi nekateri lastniki kombinirajo obe strategiji – kratkoročno oddajo v času visoke sezone in dolgoročno v času nižjega povpraševanja. Pred odločitvijo je vedno smiselno natančno izračunati donosnost obeh pristopov in razumeti lokalne tržne razmere ter regulativne zahteve.
Za več informacij ali posvet obiščite našo spletno stran ali nas kontaktirajte; 00386-40-626-131, tajnistvo@bazarealestate.com.
