Med najpogosteje obravnavanimi vprašanji pri nakupu starejših stavb je pridobitev gradbenega in uporabnega dovoljenja. Gradbeni zakon (https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO8244) predvideva različne možnosti legalizacije objektov, ki so bili postavljeni brez gradbenega dovoljenja, ali v nasprotju z njim. Zakon določa več možnosti za ureditev takšnih objektov, pri čemer je ključna razlika v pogojih in zahtevah, ki jih mora izpolniti investitor.
Ločujemo legalizacijo objektov, izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja, pridobitev uporabnega dovoljenja za obstoječe objekte in domnevo izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja.
Domnevo izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po ZGO-1 (https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO3490) ureja 150. člen Gradbenega zakona (https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO8244). Odločba se izda za objekte, ki izpolnjujejo pogoje iz 197. in 198. člena Zakona o graditvi objektov – ZGO-1 (https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO3490) ali pogoje iz 124. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o graditvi objektov. S tem zakonodajalec poskuša pospešiti in poenostaviti postopke za starejše objekte.
Za katere starejše objekte velja domneva izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po ZGO-1?
Gradbeni zakon GZ-1 prinaša domnevo o izdanem gradbenem in uporabnem dovoljenju za objekte, ki so že dlje časa v uporabi in so vpisani v kataster nepremičnin ali kataster gospodarske javne infrastrukture. Glavni kriteriji za pridobitev domneve dovoljenja vključujejo naslednje primere:
- 1. Stavbe zgrajene pred 31. 12. 1967 – Vse stavbe, zgrajene pred tem datumom, ki so bile že v uporabi 1. 1. 2003, ohranijo domnevo dovoljenja, če se njihova namembnost po navedenem datumu ni bistveno spremenila.
- 2. Objekti gospodarske javne infrastrukture zgrajeni pred 25. 6. 1991 – Te stavbe in objekti, kot so ceste, komunalni vodi in druge infrastrukture, so prav tako vključeni v domnevo, če se namembnost po tem datumu ni spremenila.
- 3. Obrambno-zaščitni objekti in objekti posebnega pomena – Ti vključujejo objekte s področja obrambe, zaščite, reševanja ter notranjih zadev, ki so bili v uporabi 1. 1. 2003.
- 4. Gradbeni inženirski objekti zgrajeni pred 31. 12. 1967 – Ti objekti, vključeni v etažno lastnino ali poslovne prostore, ki so bili rekonstruirani na podlagi gradbenega dovoljenja pred veljavnostjo ZGO-1, so prav tako vključeni.
- 5. Objekti zgrajeni pred 9. 11. 1996, za katere je zadostovala priglasitev – Ti objekti, ki so bili zgrajeni na podlagi priglasitve, a so v uporabi in niso bistveno spremenili namembnosti, prav tako veljajo za dovoljenje po samem zakonu.
Postopek za izdajo odločbe o domnevi izdanega dovoljenja
Za objekte, ki izpolnjujejo zgoraj navedene pogoje, se domneva, da so imeli gradbeno in uporabno dovoljenje. Lastnik lahko pri upravnem organu vloži zahtevo za izdajo odločbe o domnevi izdanega dovoljenja. Pomembno je poudariti, da v tem postopku ni stranskih udeležencev, kar omogoča hitrejšo odločitev.
Pri starejših objektih (pred letom 1967) se zaradi časovne oddaljenosti pričakuje dokazovanje dejanskega stanja zgolj na ravni verjetnosti. To pomeni, da ni potrebe po zanesljivih in nedvoumnih dokazih, saj so ti zaradi starosti stavbe pogosto težko dosegljivi. Zakon določa, da je za verjetnost dovolj, da so razlogi za resničnost močnejši od tistih, ki bi kazali na neresničnost.
Ključne prednosti domneve o gradbenem dovoljenju
- – Poenostavitev postopkov – Domneva o dovoljenju odpravlja potrebo po dolgotrajnem ugotovitvenem postopku, kadar gre za starejše objekte.
- – Varstvo lastnikov starejših nepremičnin – Lastniki objektov, ki izpolnjujejo pogoje, imajo zagotovljeno varstvo uporabe svojih objektov brez dodatnih administrativnih ovir.
- – Prilagoditev starosti objekta – Zaradi časovne oddaljenosti zakon omogoča bolj fleksibilen pristop, pri katerem je zadostno, da stanje izpolnjuje pogoje z določeno stopnjo verjetnosti.
Omejitve in pomembni pogoji
Kljub prednostim je pomembno, da lastniki razumejo, kdaj domneva velja in kako jo uveljavljati. Domneva velja le v primerih, ko se namembnost objekta po določenem datumu ni bistveno spremenila. Prav tako je pomembno, da je objekt evidentiran v katastru, saj to zagotavlja preglednost in ustrezno dokumentacijo.
Domneva o gradbenem in uporabnem dovoljenju je koristna rešitev, ki lastnikom starejših objektov v Sloveniji omogoča poenostavitev postopkov in zaščito njihovega lastništva brez dodatnih obremenitev z dovoljenji. Ta določba daje poseben poudarek starejšim objektom, ki so dolgo v uporabi in imajo s tem pridobljeno pravico ohranjanja svojega statusa.
Pri obnovah starejših objektov je priporočljivo, da se posvetujete s strokovnjakom, saj boste tako zagotovili pravilno izpolnjevanje vseh zakonodajnih pogojev. Na ta način boste lažje zaščitili svojo nepremičnino in poskrbeli, da se njena zgodovina ohrani tudi za prihodnje generacije.
Za več informacij ali posvet nas kontaktirajte; Tel: 00386-40-626-131, Email: tajnistvo@bazarealestate.com.
