Nakup ali prodaja nepremičnine je lahko zahteven postopek, ki poleg dobrega poznavanja nepremičninskega trga, zahteva tudi pravno znanje. Eden izmed pomembnih pravnih institutov pri nepremičninski transakciji je institut predkupne pravice.
Predkupna pravica v splošnem pomeni, da je lastnik stvari (prodajalec) pred prodajo dolžan obvestiti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponuditi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji.
Obstajajo različne vrste predkupnih pravic, ki jih je treba poznati, če želimo uspešno izvesti nakup ali prodajo nepremičnine. Poznamo pogodbeno in zakonito predkupno pravico. Kot izhaja iz imena je pogodbena predkupna pravica dogovorjena s pogodbo, zakonita pa z zakonom. Pogodbena predkupna pravica nastane, ko se lastnik nepremičnine s pogodbenim določilom zaveže predkupnemu upravičencu. Zakonito predkupno pravico ureja več zakonov, med drugimi Stvarnopravni zakonik, Zakon o kmetijskih zemljiščih, Zakon o urejanju prostora, Zakon o varstvu kulturne dediščine, Zakon o gozdovih, Zakon o ohranjanju narave, Stanovanjski zakon, Zakon o vodah in nekateri drugi.
Pogodbena predkupna pravica preneha s potekom časa, ki je določen s pogodbo. Če čas trajanja ni določen, predkupna pravica preneha s potekom petih let od sklenitve pogodbe. Trajanje zakonite predkupne pravice ni časovno omejeno.
Ne glede na podlago predkupne pravice, je lastnik pred prodajo dolžan ponuditi nepremičnino v nakup predkupnemu upravičencu, pod enakimi pogoji. Konkretno to pomeni, da ko prodajalec najde ustreznega kupca za določeno ceno, mora ponuditi nepremičnino v nakup predkupnemu upravičencu za enako ceno oziroma pod enakimi pogoji. Predkupni upravičenec mora v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Če predkupni upravičenec izkoristi svojo predkupno pravico in sprejme prodajalčevo ponudbo, mora prodajalec skleniti kupoprodajno pogodbo za nepremičnino s predkupnim upravičencem.
Če predkupni upravičenec poda izjavo o ne uveljavljanju predkupne pravice oziroma če v roku 30 dni ne sprejme ponudbe, se šteje, da predkupne pravice ne uveljavlja.
V primeru, da je sklenjena kupoprodajna pogodba, pa predkupni upravičenec o tem ni bil obveščen, je sklenjena kupoprodajna pogodba nična ali izpodbojna. Pravne posledice so odvisne od podlage predkupne pravice. Zato se pred nakupom ali prodajo vedno prepričajte, da na nepremičnini ne obstajajo predkupne pravice oziroma da predkupni upravičenci svoje pravice ne bodo uveljavili.
